قواعد وأحكام
قرارات الترميم والصيانه
واتحاد الشاغلين
· جهات ومواعيد التظلم والطعن على قرارات الترميم
· تنفيذ قرارات الترميم و طرق تنفيذ الصيانة الداخلية للوحدات.
· كيفية توزيع أعباء الترميم.
· حكم امتناع المستأجر أو المالك عن التنفيذ.
· تكوين اتحاد الشاغلين وعضوية الاتحاد.
· اختصاصات ومهام اتحاد الشاغلين.
مجدي أحمد عزام
المحامى
بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
دراسات عليا في القانون
محاضر بنقابة المحامين
محمول/0123829571
مقدمة
مع صدور قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 أفرد فيه الباب الرابع فصل خاص بصيانة وترميم العقارات المبنية وهدم المنشآت الآيلة للسقوط .
ولا سيما بعد أن قام بإلغاء الفصل الخاص بالترميم والصيانة الوارد بالقانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 9 من القانون رقم 136لسنة 1981والمادتين كان تناولوا أحكام الترميم والصيانة .
و أردنا من خلال هذا البحث الموجز أن نعرض لموجز لأهم النقاط الأساسية التي تهم كل شاغل لوحدة سكنية بشأن الأحكام الجديدة في أعمال الترميم والصيانة ولا سيما من حيث تعديل جهات الطعن في قرارات الترميم وطريقة تنفيذها وكيفية توزيع أعباء الترميم ولعل يكون في هذا البحث نفعا للسادة الزملاء .
وأسأل الله أن ينفعنا بما علمنا ويعلمنا ما ينفعنا وينفع الغير بنا .
مجدي أحمد عزام
المحامى
بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
محاضر بمعهد المحاماة بالإسكندرية
دراسات عليا في القانون
هاتف:- 0123829571
بسم الله الرحمن الرحيم
ربنا أتنا من لدنك رحمه وهيئ لنا من أمرنا رشد
اللهم أفتح لي أبواب رحمتك
الفصل الأول
تنظيم إتحاد الشاغلين
المبحث الأول
نطاق تطبيق أحكام إتحاد الشاغلين
تناول قانون البناء الموحد رقم 119 لسنه 2008 في الباب الرابع منه وأحكام تنظيم إتحاد الشاغلين إلا أنه نص على نطاق مكاني لإعمال أحكام إتحاد الشاغلين وذلك بإستبعاد بعض الأماكن من نطاقه .
· فنص في المادة 69 من القانون على " تسرى أحكام هذا الفصل على المباني والمنشآت في وحدات الإدارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة والمباني التي يصدرها بتحديدها قرار من الوزير المختص , ولا تسرى أحكام هذا الفصل على المباني التالية :-
-المباني المستغلة إداريا بالكامل لجهات حكومية .
-المنشآت الخاضعة لأحكام القانون رقم (1)لسنه 1973 فى شأن المنشآت الفندقية والسياحية .
-المساكن التي تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهه حالات الطوارئ والضرورة .
-العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (4)لسنه 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
· وعلى ذلك أصبح نظام إتحاد الشاغلين لا يعمل به ولا يطبق إلا على
1- المباني والمنشآت في وحدات الإدارة المحلية .
2- المباني و المنشآت في المجتمعات العمرانية .
3- المباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص "وهو وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية " .
-ومن ثم يخرج عن نطاق تطبيق أحكام إتحاد الشاغلين المناطق الصناعية والاقتصادية والتجارية والخدمية كالأماكن التي تتركز فيها الأنشطة التجارية و المؤسسات الترفيهية والثقافية والمباني الإدارية .
-كذلك نص المشرع صراحة على استبعاد بعض الأماكن صراحة من نطاق إعمال إتحاد الشاغلين وهى :-
1- المباني المستغلة بالكامل إداريا بجهات حكومية .
2- المنشآت الفندقية والسياحية الخاضعة للقانون رقم 1 لسنه 1973 .
3- مساكن العاملين المخصص لسكنى عمال الأشخاص الاعتباري كمباني سكن
الشركات والمؤسسات والهيئات .
4-المساكن التي يتم شغلها بصفة مؤقتة لمواجهه حالات الطوارئ .
5-الأماكن المؤجرة وفقا لأحكام هذا القانون رقم 4 لسنة 1996 بشرط أن يكون كامل وحدات العقار مؤجر وفقا لأحكام القانون وليس بعض وحداته .
وقد نصت المادة (71) من القانون على الوزير المختص "الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية" إصدار قرار بنظام إتحاد الشاغلين .
المبحث الثاني
تكوين إتحاد الشاغلين
المطلب الأول
كيفيه إنشاء إتحاد الشاغلين
· نصت المادة 72 من القانون على " تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات , أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية , مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها , كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار , ويجوز تكوين إتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة , وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة لها الاختصاصات المقررة لإتحاد الشاغلين , وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
- وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام إتحاد الشاغلين , إخطار شاغلي العقارات التي تسرى عليها أحكام هذا الباب والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء إتحادات للشاغلين , أو توفيق أوضاع إتحادات الملاك القائمة , ومتابعة القيام بإنشاء الإتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللأئحة التنفيذية لهذا القانون.
أولا :- بين وحدات العقارات المبنية بشرط ألا تقل عدد وحداتها عن خمس وحدات فكل عقار أو مبنى يضم أكثر من خمس وحدات يجوز أن يتم تشكيل و إنشاء إتحاد شاغلين خاص به .
ثانيا :- بين المجمعات السكنية "سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية " وسواء كانت مملوكة أو مشغولة بموجب حق انتفاع أو مؤجره وسواء كان شاغلها شخص طبيعي أو شخص معنوي أيا كان تاريخ إنشاء تلك المجمعات السكنية .
ثالثا :- بين أكثر من عقار ويجوز أن يتم بين مجموعة عقارات متجاورة .
** أما في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة للإدارة والصيانة يكون لها الأختصاصات المقررة لإتحاد الشاغلين .
وجوبية انشاء اتحاد الشاغلين
نصت المادة 72/2 على إلتزام الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون وقرار الوزير المختص بنظام إتحاد الشاغلين , أن تخطر جميع شاغلي العقارات التى تسرى عليها أحكام الباب الرابع من القانون بالتنبيه عليهم بإنشاء إتحاد الشاغلين وتوفيق أوضاع إتحادات الملاك القائمة وقت صدور القانون بإستبدالها بإتحاد الشاغلين .
***ونصت المادة 73 على أنه فى حالة عدم إنشاء المخاطبين بالقانون إتحاد الشاغلين للعقار الذي تنطبق عليه أحكام الفصل الأول من الباب الرابع تتولى الجهة الإدارية " الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنه مؤقتة للإدارة مكونه من رئيس ونائب و أمين صندوق –من غير الشاغلين –تتولى المهام المنوط بها إتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لإتحاد شاغلي العقار .
**وأباح القانون لمجالس إدارات إتحاد الشاغلين القائمة في مجمع سكنى أن تنشئ فيما بينما إتحاد للتنسيق في المسائل المشتركة وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية .
المطلب الثاني
الإجراءات والشكل القانوني لإتحاد الشاغلين
*بعد تكوين إتحاد الشاغلين بتحديد أعضاء الجمعية العمومية للإتحاد ومجلس الإدارة الذي يتولى إدارة الإتحاد وشئونه , تقوم الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار بقيد الإتحاد في سجل خاص يعد مخصوص لقيد إتحادات الشاغلين الواقعة في دائرته ويؤشر فى هذا السجل بما يرد للوحدة المحلية من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتنظيمات من تلك القرارات .
*ويكتسب الإتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد في السجل الخاص المعد لذلك .
عضوية الإتحاد تشكيل الجمعية العمومية
ومجلس الإداري
أولا *من له حق العضوية في الإتحاد ؟ (أ)شاغل العقار
1- كل من يشغل وحدة في العقار سواء كان " مالك – صاحب حق انتفاع – مشترى بعقد غير مسجل – مستأجر وفقا للقانون 49/1977 – الحائز بسند قانوني "
2- يستوي أن يكون عضو الإتحاد شخص طبيعي "الأفراد "أو شخص معنوي كالشركات – الهيئات "
(ب)مالك العقار
*يعد عضوا في الإتحاد ولو لم يكن شاغلا لأي من وحداته مالك العقار كله أو لجزء منه , فى حالة تعدد ملاك العقار الغير شاغلين ناب عنهم من يختارونه في عضوية الإتحاد .
*كذلك إذا تعدد الشاغلون للوحدة بالعقار مثلهم واحد في العضوية الإتحاد .
ثانيا *بالنسبة لشاغلي إحدى وحدات العقار وفقا للقانون رقم 4لسنه 1996 أي المستأجر وفقا للقانون الجديد مهما طالت مدته فلا يعد عضوا فى الإتحاد الشاغلين بل يكون مالك الوحدة هو عضو الإتحاد وهو الملزم بأداء اشتراك إتحاد الشاغلين وكافة الإلتزامات الأخرى .
ثالثا * الجمعية العمومية للإتحاد
تشكل الجمعية العمومية للإتحاد من جميع أعضاء الإتحاد المسجلين بمحضر الجمعية العمومية والمقيدين بسجل قيد الإتحاد بالوحدة المحلية الكائن بدائرتها العقار .
كما تشمل الجمعية العمومية للإتحاد الأعضاء الجدد الذين ينضمون للإتحاد أو من يحلون محل الأعضاء السابقين .
استبدال الأعضاء وتمثيلهم
*في حالة تصرف أحد أعضاء الإتحاد في الوحدة التي يشغلها سواء بالبيع او الإيجار عليه أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الإتحاد كتابه لهذا التصرف . ويحل المشترى للوحدة محل العضو السابق بشرط أن يقوم بالوفاء ما على الوحدة من إلتزامات لصالح الإتحاد .
*ويحق لكل عضو أن ينيب عنه في الإتحاد من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية.
*وفى حالة عدم إقامة عضو الجمعية العمومية بالعقار عليه أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته الذي يرغب الإعلان عليه .
*انتقال حقوق وألتزامات العضوية للخلف أو الخاص نصت المادة 89 أن ينتقل جميع الحقوق والإلتزامات إلى الخلف العام أو الخاص قبل الإتحاد .
*دعوة الجمعية العمومية للأنعقاد
يتعين توجيه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد على جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وفقا لما تحدد اللائحة التنفيذية للقانون .
رابعا *مجلس الإدارة
(أ)يتكون مجلس إدارة الإتحاد من :- 1)رئيس للإتحاد . 2)وأمين للصندوق . 3) عضو وفى حالة إذا كانت وحدات العقار تزيد على سبع "7 وحدات " يتم أنتخاب نائب لرئيس الإتحاد .
(ب) رئيس الإتحاد * يكون مالك العقار هو رئيس الإتحاد وفى حالة تعدد ملاك العقار فعليهم
إختيار أحدهم ليكون رئيس للإتحاد كما لو كانت جميع وحدات العقار "تمليك "فيختار
الملاك من يمثلهم كرئيس للإتحاد .
*وفى حالة رفض المالك رئاسة الإتحاد أنتخبت الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين رئيسا للإتحاد من أعضاءه غير الملاك وألا تولت الوحدة المحلية تعين رئيس للإتحاد .إلا أنه فى أى وقت تراه الجمعية العمومية للإتحاد أن تعين رئيسا للإتحاد غير وبدلا من المعين بمعرفة الوحدة المحلية .
المبحث الثالث
الاختصاصات والمهام
المطلب الأول
اختصاصات الجمعية العمومية
الفرع الأول الاجتماع والتصويت
أولا :- 1- تنعقد الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين مره على الأقل كل سنه .
2- أو بناء على طلب من مجلس إدارة الإتحاد بدعوة موقعة من ربع الأعضاء . على الأقل .
3- أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأى ضرورة بذلك .
ثانيا :-
لا يكون اجتماع العمومية صحيحا إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها " النصف +1" فإذا لم يكتمل العدد يتم تأجيل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال أجل لا يقل عن ساعة من الاجتماع السابق ولا يزيد عن 15 يوم منه وفى هذه الحالة يكون الاجتماع صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .
ثالثا :-
قرارات الجمعية العمومية لا تصدر صحيحة إلا بموافقة أغلبية الأعضاء . .
الحاضرين .
رابعا :-
ولا يعتد بصوت العضو غير المسدد لاشتراكاته المالية فى المداولات .
خامسا :-
تكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد .
سادسا:-
إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية للانعقاد تحددها اللائحة التنفيذية للقانون .
الفرع الثاني المهام المنوطة بالجمعية العمومية .
أولا :- (1) الحفاظ على سلامه العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته .
(2) ضمان صيانة العقار وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري .
(3) توفير الخدمات المطلوبة للعقار .
وللإتحاد في سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المباني المقيدة لدى الإتحاد المعدي لمقاولي التشيد والبناء .
ثانيا :- كذلك تختص الجمعية العمومية للإتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد و إتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الإتحاد المصري .
6الشاغلون بها وفقا لنا تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
المطلب الثانى
إختصاصات مجلس الإدارة
أولا :- إختصاصات المجلس
(1)- تنفيذ قرارات الجمعية العمومية للإتحاد .
(2)- دعوة الجمعية العمومية للانعقاد .
(3)- مباشرة إجراءات قيد الإتحاد في السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة
وما يطرأ على الإتحاد من بعد ثلاث .
(4)- إدارة وتصريف شئون الإتحاد .
(5)- تمثيل الإتحاد أمام القضاء والجهات الحكومية وأنابه الغير عنه فى ذلك .
*يتولى نائب رئيس مجلس الإدارة أو أمين الصندوق إختصاصات رئيس الإتحاد في
حالة غيابه .
(6)- يكون للإتحاد في سبيل تحصيل الإلتزامات المالية التي تحددها الجمعية العمومية حق الإمتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغلي الوحدة إذا لم يكن مالكا بها .وتحسب مرتبة الإمتياز من يوم قيده .
ثانيا :- إختصاص رئيس الإتحاد ونائبه
(1) يكون لرئيس الإتحاد أو نائبه أن يتقدم بطلب إلى قاض الأمور الوقتية المختصة بإلزام العضو الذي لم يوفى بإلتزاماته المالية في الإتحاد بأن يؤدى قيمتها وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنه لتنفيذ الأمر أو الحكم إلا أن ذلك مشروط بأن يسبق اللجوء إلى القاضي أن يكلف العضو الشاغل بأداء ما عليه من إلتزامات مالية .
(2) لرئيس الإتحاد في سبيل إجراء الترميمات والإصلاحات داخل أي وحدة مغلقة أو ممتنع شاغلها عن إجراء الترميمات داخلها أن يلجأ إلى قضى الأمور المستعجلة بطلب الحصول على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
المبحث الرابع
موارد الإتحاد وإجراء الصيانة
أولا موارد الإتحاد
نصت المادة (85)من القانون على أن تتكون موارد الإتحاد من
(1) الإلتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين وأعضاء الإتحاد .
(2) عائد استثمار موارد الإتحاد فى البنوك أو غيرها .
(3) التبرعات التي يتلقاها الإتحاد من الأعضاء أو غيرهم .
*ويتولى أمين الصندوق للإتحاد ومهام تحصيل الإلتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية ,و أعداد الموازنة والحساب الختامي وعرضها على الجمعية العمومية .
ثانيا إجراء الترميم والصيانة
(1) يلتزم شاغل الوحدة بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولجميع الأجزاء المفرزة التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى .
(2) في حالة عدم تنفيذ الشاغل للإصلاحات الواقعة على عائقة جاز لرئيس الإتحاد بعد تكليف الشاغل بالإصلاح خلال سبعة أيام على الأقل – أن يحصل من قاض الأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
(3) يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو الإتحاد بذات الإلتزامات الوقعة على عاتقه سلفه أمام إتحاد الشاغلين .
الفصل الثاني
قرارات الترميم والصيانة وهدم المنشآت
الآيلة للسقوط
براءة قبل أن نشرع في تناول أحكام هذا أن قانون البناء الموحد قد ألغى الفصلين الثاني من الباب الثاني والفصل الثاني من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنه 1977 والمادة 9 من القانون 136/1981
المبحث الأول
قرارات الترميم والهدم
المطلب الأول
كيفية صدور القرارات
المرحلة الأولى
أولا المعاينة والفحص :-
(1) تقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط وتنظيم منه خلال لجنة أو أكثر تشكل من مهندسين أو مكاتب هندسية أو جهات هندسية متخصصة بمعاينة وفحص المباني والمنشآت وتقدير ما يلزم اتخاذه بشان العقارات محل المعاينة من حيث مدى حاجتها إلى ترميم أو صيانة أو هدم كلى أو جزئي .
(2) تقوم اللجنة التي قامت بالمعاينة بتقديم تقديرها مبين به :
一- الأعمال المطلوبة "ترميم – هدم كلى أو جزئي " .
二- المدة الزمنية اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة .
ج- مدى الحاجة إلى الإخلاء المؤقت "جزئي أو كلى " .
(3) يتعين أن يكون الرأي مقدم من لجنة لا يصح أن يقدم من مهندس منفرد بالرأي وإلا كان القرار باطلا .
ثانيا :- تشكيل اللجان القائمة بالمعاينة أو الفحص :-
حددت المادة (90)من القانون رقم 119/2008 نقرة (3)على أن تتولى اللائحة التنفيذية للقانون تحديد القواعد والمعايير التي يتم اختيار المهندسين أو المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة . كما تتولى اللائحة تحديد كيفية تشكيل اللجان وعدد أعضائها وفى الغالب من يخرج الأمر على أن يكون أعضاء اللجان من مهندسين عاملين بجهات حكومية " الجامعة –وزارة الإسكان والمرافق ......" للحيادية التامة . وعلى ذلك لم يعد القائم بأعمال معاينة العقارات المهندسون التابعين للجهة الإدارية بل أصبحت لجان محايدة خارجة عن نطاق الجهة الإدارية ومهندسيها التابعين لها كما كان فى القانون الملغى الذي كان يجعل المعاينة لمهندس الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم .
المرحلة الثانية:- إصدار قرارات الترميم
· بعد تقديم اللجنة المشار أليها لتقريرها يتضمنا رأيها إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم تقوم هذه الأخيرة بإصدار القرار الذي ارثأته اللجنة ويجب أن يصدر القرار متضمنا :-
1- بيان أعمال الترميم والصيانة أو الهدم " كلى أو جزئي " .
2- بيان المدة اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة .
3- عما إذا كان الأمر يحتاج إلى الإخلاء المؤقت " جزئي أو كلى "
* وجوب إعتماد قرارات الهدم من المحافظ
اشتراط المادة 90/3 إذا كان موضوع القرار هدم جزئي أو كلى انه يتعين أن تعتمد القرارات من المحافظ المختص أو من ينيبه وذلك خلال أسبوع على الأكثر من تاريخ استلام تقارير اللجنة .
المطلب الثاني
إعلانات القرار لذوى الشأن
أولا الإعلان :-
-أوجبت المادة 91 على الجهة الإدارية المختصة إعلان القرارات إلى ذوى الشأن وهم :-
1- ملاك العقار .
2- شاغلي العقار "مستأجرين – منتفعين –حائز السند القانوني .........." .
3- مالك الوحدة المؤجرة طبقا للقانون 4 لسنة 1996 .
4- إتحاد الشاغلين وأصحاب الحقوق على العقار .
ثانيا طريق الإعلان والإثبات :-
· يكون الإعلان بالطريق الإداري ويعاد صوره فيها إلى الجهة الإدارية المختصة .
· في حالة تعذر الإعلان للمذكورين يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرار في مقر الوحدة عليه ,وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ,إلا انه يشترط أن يخطر ذوى الشأن بما يفيد الإيداع وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول .
· وفى جميع الأحوال تلصق نسخه من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار .
المبحث الثاني
جهات الطعن على قرارات الترميم والهدم
المطلب الأول
التظلم من القرارات
اولا: ميعاد التظلم :-
يكون ميعاد التظلم خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإخطار بقرار الترميم أو الهدم وعلى ذلك لا يغنى العلم عن الإخطار بالشكل المرسوم قانونا لبدء ميعاد التظلم فعلم المتظلم بقرار لا يفتح الميعاد لديه إلا بالإخطار من الجهة مصدرة القرار بصورة من القرار .
ثانيا : وسيلة التظلم :-
نص القانون على أن يكون التظلم من القرارات بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول . إلا أن تلك الوسيلة وسيلة إجرائية يغنى عنها تقديم التظلم باليد إلى الجهة المتظلم منها وبكل وسيلة أو طريقة يثبت من خلالها وجود التظلم . لكن لا يصلح أن يكون عن طريقة الفاكس أو النت .
ثالثا: جهة التظلم :-
يكون التظلم من قرارات الترميم والهدم أمام لجنة تشكل بقرار من المحافظ المختص من أعضاءهم :-
1- قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية .رئيس اللجنة
2- مدير مدرية الإسكان بالمحافظة أو من ينوب عنه .عضو اللجنة
3- مهندس استشاري مدني لا تقل خبرته عن 15 عام .عضو اللجنة
4- أثنين من المهندسين المتخصصين فى الهندسة المدنية من غير العاملين بالجهة الإدارية المختصة لشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية يختارهم المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد لمرة واحدة فقط .عضوي لجنة
* وعلى ذلك يكون اللجنة مشكلة من رئيس وعدد أربعة أعضاء . ويبطل قرار اللجنة إذا شاب هذا التشكيل ثمن بطلان كما لو كان المهندسين الأعضاء المعينين في اللجنة بقرار المحافظ قد مضى على وجودهم في اللجنة أكثر من 4سنوات مما يكون التشكيل باطلا .
رابعا : مقر جهة التظلم :-
يكون مقر اللجنة التي تتولى عملية بحث التظلم من قرارات الترميم والهدم للمنشآت الآيلة للسقوط بمقر الوحدة المحلية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .
خامسا : قرارات لجنة التظلم والبت في التظلمات :-
1- لا يكون تشكيل اللجنة صحيحا إلا بحضور رئيس اللجنة وثلاثة أعضاء على الأقل منهم أثنين من المهندسين .
2- وتصدر قرارات اللجنة في التنظيمات المقدمة لها بأغلبية أصوات الحاضرين وعند التساوي في حالة حضور 4اعضاء فقط يرجح الجانب الذي فيه رئيس اللجنة .
3- على اللجنة أن تبت في التظلمات المقدمة إليها وإبلاغ ذوى الشأن خلال 30يوم من تاريخ تقديمها وتتولى اللائحة التنفيذية القواعد والأجراءات التي بها الإخطار .
سادسا : أصحاب الحق في التظلم
1- ذوى الشأن وهم "مالك العقار – المستأجر – المنتفع – شاغل العقار ونرى أنه يحوز للجار أن يطعن القرار إذا كان سيلحق به ضرر وبعقاره مما يجعل فيه صاحب شأن
2- إتحاد الشاغلين كشخص معنوي له الحق في الطعن بالتظلم في القرارات الترميم والصيانة .
المطلب الثاني
الطعن أمام القضاء
· بموجب القانون 119/2008 أستبدل المشرع جهات الطعن على قرارات الترميم والهدم بأن جعل الاختصاص بنظر الطعن على قرارات الترميم إلى لجان التظلم بدلا من المحكمة الابتدائية كما كان فيما مضى .
· حيث نصت المادة 92 من القانون على تحديد جهة التظلم من قرارات الترميم والهدم إلا أن المشرع لم يتطرق لتحديد جهة الطعن على القرار الصادر من لجنة التظلم .
· إلا أن المادة 114 من القانون نصت على " هذا ولما كان المقرر بنص المادة 10 من القانون رقم 47/1972 بشأن مجلس الدولة على تختص محاكم مجلس الدولة دون غيرها بالفصل في المسائل الآتية ..... (ثامنا ) العون التي ترفع عن القرارات النهائية الصادرة من جهات إدارية لها اختصاص قضائي فيما عدا القرارات الصادرة من هيئات التوفيق والتحكيم في منازعات العمل وذلك متى كان مرجح الطعن عدم الاختصاص أو عيبا في الشكل أو مخالفة القوانين واللوائح او الخطأ فى تطبيقها أو تأويلها " .
· وهو الأمر الذي جعل معه المشرع هناك إختصاص عام لمحكمة القضاء الإداري دون غيرها بنظر جميع الطعون على جميع القرارات الصادرة من الجهة الإدارية تطبيقا الأحكام القانون أيا كان موضوع القرار .
· وكذلك إشكالات التنفيذ في الأحكام الصادرة فيها في هذا الشأن لكن لا يغنى ذلك عن وجوب اللجوء إلى لجان التظلم المقررة في حالاتها الخاصة .
· ونرى أنه يحق للمتظلم من قرارات الترميم والهدم أن يطعن في القرار الصادر عن لجنة التظلمات في خلال ستين يوم أمام محكمة القضاء الإداري وذلك باعتبار أن القرار الصادر عن اللجنة يعد قرارا إداريا لصدوره عن لجنة إدارية ذات إختصاص قضائي وهو ما أستقر عليه قضاء لنقض ".....أن محكمة القضاء الإداري هي المحكمة صاحبة الولاية العامة في المنازعات الإدارية ومن ثم تكون هي المحكمة المختصة بنظر الطعن في قرار اللجنة القضائية المعروضة "
طعن رقم 672 لسنة 21ق جلسة 29/1/1980 م 15س ص195
وهو الأمر الذي ينعقد معه الاختصاص بنظر الطعون في القرارات الصادرة عن لجان التظلم من قرارات الترميم والصيانة وفقا للمادة 10 بند ثامنا من القانون رقم 47 لسنة 1972 بشأن مجلس الدولة .
المطلب الثالث
حالات إختصاص القضاء المستعجل بمنازعات
الترميم والصيانة
· الفرع الأول
الحصول على الإذن بالترميم
نصت المادة "93"/3
" وفى حالة عدم وجود إتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي أن يحصل على أذن من القضاء المستعجل في أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك وان يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه ".
ووفقا لهذا المادة يحق للمستأجر أن يلجأ لقاض الأمور المستعجلة بطلب إجراء أعمال الترميم المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك على أن يتم خصم قيمتها من مستحقات المالك لدية ويشترط لذلك توافر الأمور الآتية :-
1- ألا يكون هناك إتحاد شاغلين فإذا كان هناك إتحاد شاغلين وكان العقار الصادر له القرار يدخل ضمن إتحاد الشاغلين فلا تكون الدعوى مقبولة شكلا حيث أن المادة اشترطت بقبول دعوى لجوء المستأجر لقاض الأمور المستعجلة ألا يكون هناك إتحاد شاغلين .
2- أن يكون القرار محل التنفيذ نهائيا بأن يكون قد استوفى وسيلة الطعن المقررة أو فوات مواعيد الطعن دون التظلم من القرار أما إذا كان القرار لم يعد نهائيا بعد بأن بات محلا لطعن فإن الدعوى تكون غير مقبولة شكلا .
3- تراخى المالك أو الجهة الإدارية عن التنفيذ فلابد أن يتقدم المدعى صاحب إذن الترميم ما يفيد تراخى الجهة الإدارية عن تنفيذ القرار.
الفرع الثاني
الحصول على إذن بدخول عقار الترميم الإصلاحات الداخلية
نصت المادة 88 من قانون البناء الموحد
" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجراء المفرزة التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم أجرائها الأضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضي المختص بالأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار أذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
ويشترط حتى تكون الدعوى مقبولة التي ترفع أمام القضاء المستعجل والتي فيها رئيس الإتحاد إذن بدخول الوحدة لإجراء الإصلاحات والترميم :-
أولا :- أن يكون هناك قرار ترميم مبين به أعمال الترميم المطلوبة حتى يتسنى وجود دليل على أن الوحدة تستدعى الدخول لإجراء أعمال الترميم والصيانة .
ثانيا :- أن يكون المدعى في تلك الدعوى رئيس إتحاد الشاغلين ويتلاحظ أن النص جاء بقصر هذا الأمر عليه فقط دون غيره وأن كنا نرى أنه يحق للمالك أيضا ذلك باعتبار أن له مصلحة وصفة ولا سيما في حالة عدم وجود إتحاد شاغلين .
ثالثا :- أن يخطر رئيس الإتحاد أو المالك – شاغل الوحدة – بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول ينبه عليه خلال سبعة أيام على الأقل يكلفه فيه بإنهاء الإصلاحات والأعمال المطلوبة بالوحدة .
بعد ذلك يحق لرئيس إتحاد الشاغلين اللجؤ إلى محكمة الأمور المستعجلة الواقع فى دائرتها العقار ليحصل على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة شاغل الوحدة.
الفرع الثالث
الأذن بالهدم
نصت المادة 96 من القانون رقم 119/2008 " تلتزم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم في أحوال الخطر الداهم بإخلاء العقار ، وكذلك المباني المجاورة عند الضرورة من السكان بالطريق الإداري وأتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير إلا في حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل ، فيكون لها في هذه الحالة الحق فى إخلائه فورا .كما يكون لها في حالة الضرورة القصوى هدم العقار جزئيا أو كليا بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار .
الحالة الثالثة التي يحق فيها اللجؤ إلى قضاء محكمة الأمور المستعجلة هي أحقية الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى أحوال الخطر الداهم والضرورة القصوى أن تقوم باللجؤ للقضاء المستعجل بطلب هدم العقار جزئيا أو كليا .
ويشترط لذلك :-
1- أن يكون المدعى في تلك الدعوى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .
2- وجود ضروري قصوى تستدعى الهدم .
3- وجود خطر داهم .
المبحث الثالث
نهائية قرارات الترميم وتنفيذها
المطلب الأول
نهائية قرارات الترميم
تناولت المادة 93 من القانون لفظ القرار النهائي مرتين عند التنفيذ فنصت " .....للجهة الإدارية ....في حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو إتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي .."
ثم نصت ".... في عدم وجود إتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي ...."
ونصت المادة 114 "....ولا يترتب على الطعن وقف تنفيذ القرار المطعون فيه ...."وهو الأمر الذي نرى معه أن قرارات الترميم والصيانة لا يسبغ عليها الصفة النهائية إلا بصدور قرار من لجنة المنصوص عليها في م92 أو بفوات خمسة عشر يوما من تاريخ إخطار ذوى الشأن بالقرار دون الطعن
المطلب الثاني
تنفيذ قرار الترميم
(1)- الملزمين بالتنفيذ 1-المالك .2-الشاغلين . 3-إتحاد الشاغلين .
حيث نصت المادة 93 على أنه يجب على المالك أو الشاغلين أو إتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي في شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لإحكام هذا القانون وذلك في المدة المحددة لتنفيذها .
(2)- يتعين أن يكون القرار الصادر من لجنة المنشآت الآيلة للسقوط والترميم يتمتع بالصفة النهائية حتى يدخل خير التنفيذ وان يكون القرار قد تضمن تحديد مدة تنفيذه فلا يصح أن يكون القرار مفتوحا من حيث الوقت المحدد .
(3)- ما الحكم لو أمتنع المالك و إتحاد الشاغلين أو الشاغلين عن تنفيذ قرارات الترميم ؟ عالجت المادة 93/2 من القانون هذا الفرض حيث أباحت للجهة الإدارية في حالة امتناع المذكورين عن تنفيذ القرار الصادر من اللجنة المختصة من حيث الأصل أو في المدة المحددة للتنفيذ أن تقوم بتنفيذ القرار وذلك عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ويحق للجهة الإدارية تحصيا قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .
(4)- هل يجوز للمستأجر تنفيذ قرار الترميم ؟
قررت المادة 93/3أنه في حالة تأخر المالك أو الجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل في أن يجزى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالية لديه .
(5)- ماذا لو تضمن لجنة المنشآت إزالة أو هدم بعض الوحدات ؟
· نصت المادة (95) " على أنه يتعين على شاغلي العين التي صدر قرار نهائي بهدمها كلية أن يبادروا إلى إخلائها فى المدة المحددة فى القرار فإذا امتنعوا عن الإخلاء كان للجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إخلاؤها بالطريق الإداري وعلى نفقتهم دون أي إجراءات " .
· كما نصت في المادة (96)على " أن تلتزم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى أموال الخطر الداهم بإخلاء العقار وكذلك المباني المجاورة عند الضرورة من السكان بالطريق الإداري و إتحاد ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير إلا فى حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها في هذه الحالة إخلائه فورا " .
· كما يكون في حالة الضرورة القصوى هدم العقار جزئيا أو كليا بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائنة في دائرة العقار .
المطلب الثالث
حالات الموجبة للإخلاء المؤقت وحتى يكون الإخلاء نهائي
أولا :- الإخلاء المؤقت
1. تناولت المادة (94) أنه في حالة إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة أو الهدم الجزئي إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه يحرر محضر أداري بأسماء المستأجرين الفعلين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة لشئون التنظيم والتخطيط بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها فإذا لميتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذ بالطريق الإداري و لشاغلي البناء الحق فى العودة إلى العين بعد ترميمها أو تدعيمها دون الحاجة إلى موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك .
2. متى يكون الإخلاء نهائي وما هي الضمانات البديلة ؟
تناولت المادة 95,96 حالات الإخلاء النهائي في حالات صدور قرار بالهدم أو فى حالات تهديد البناء وتعرضه للإنهيار العاجل إلا أن المادة (97) تنص على أنه يتم إنشاء صندوق يتولى الإقراض بدون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمباني السكنية وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط .
المبحث الرابع
كيفية توزيع أعباء الترميم والصيانة بين الشاغلين
· نصت المادة (88) من القانون على " يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الأضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الإتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضي المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار أذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل " .
· وعليه فإن الأمر يختلف في حالات :-
أولا :. بشان أعمال الترميم والإصلاحات الداخلية للوحدات :-
1. جميع أعمال الترميم والإصلاحات الداخلية للوحدة يلتزم بها شاغل الوحدة أيا كان وصفه "مالك- مستأجر- منتفع " طالما كان هو شاغل الوحدة الحائز لها فعليا .
2. بل الأكثر من هذا فإن شاغل الوحدة يلتزم بأعمال الترميم و الصيانة لجميع الأجزاء المفرزة التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى .
ثانيا :. بشان أعمال الترميم للأجراء المشتركة في العقار والشائعة :-
ومن مثيلتها السلم- السطح وواجهه العقار و التي يكون الانتفاع بها للجميع فنرى إزاء سكوت المشرع عن تناول هذا الأمر صراحة فإن نفقات تلك الأجزاء المشتركة يتقاسمها ملاك العقار كلا بحسب حصته ممن له حق ملكية على جزء من العقار سواء كانت وحدة سكنية أو جزء مشاع من العقار أما من عداهم كالمستأجرين أو المنتفعين فلا يتحملون نفقات صيانة الأجزاء المشتركة من العقار .
ثالثا :. المستأجر لوحدة وفقا لأحكام القانون المدني والقانون4 لسنة 1996 هل يلتزم بأعباء الترميم ؟
· نصت المادة (77) من القانون على أنه في العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996يكون مالك الوحدة هو عضو الإتحاد ويلتزم بأداء إشتراك إتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون .
· أيا أن الملزم بأعباء الترميم مالك الوحدة المؤجرة وفقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 .إلا أن ذلك لا يعفى المستأجر وفقا لهذا القانون القيام بأعمال الترميم التأجيريه " كإصلاح صنابير المياه ومثيلاتها من الأمور البسيطة" .
رابعا :. ماذا لو أمتنع شاغل الوحدة عن القيام بالترميم للأعمال الداخلية ؟
فى هذه الحالة يحق لرئيس إتحاد الشاغلين الحصول على إذن من قاضى الأمور المستعجلة بدخول الوحدة للقيام بأعمال الترميم على نفقة ا لشاغل .
الفهرس
· المقدمه
الفصل الأول تنظيم إتحاد الشاغلين .
1- المبحث الأول نطاق تطبيق أحكام إتحاد الشاغلين .
2- المبحث الثاني تكوين إتحاد الشاغلين .
· المطلب الأول كيفية إنشاء إتحاد الشاغلين .
· المطلب الثاني الإجراءات والشكل القانوني لإتحاد الشاغلين .
3- المبحث الثالث الاختصاصات والمهام .
· المطلب الأول اختصاصات الجمعية .
· الفرع الأول الاجتماع والتصويت .
· الفرع الثاني المهام المنوطة بالجمعية العمومية .
· المطلب الثاني إختصاصات مجلس الإدارة .
4- المبحث الرابع موارد الإتحاد وإجراء الصيانة .
الفصل الثاني قرارات الترميم والصيانة وهدم المنشآت الآيلة للسقوط.
1- المبحث الأول قرارات الترميم والهدم .
· المطلب الأول كيفية صدور القرارات .
· المطلب الثاني إعلانات القرار لذوى الشأن .
2- المبحث الثاني جهات الطعن على قرارات الترميم والهدم .
· المطلب الأول التظلم من القرارات .
· المطلب الثاني الطعن أمام القضاء .
· المطلب الثالث حالات إختصاص القضاء المستعجل بمنازعات الترميم والصيانة .
· الفرع الأول الحصول على الإذن بالترميم .
· الفرع الثاني الحصول على إذن بدخول عقار الترميم الإصلاحات الداخلية .
· الفرع الثالث الإذن بالهدم .
3- المبحث الثالث نهائية قرارات الترميم وتنفيذها .
· المطلب الأول نهائية قرارات الترميم .
· المطلب الثاني تنفيذ قرارات الترميم .
· المطلب الثالث حالات الموجبة للإخلاء المؤقت وحتى يكون الإخلاء نهائي .
4- المبحث الرابع كيفية توزيع أعباء الترميم والصيانة بين الشاغلين .
