كيفية نوزيع الأعباء المالية بين أعضاء اتحاد الشاغلين

 بسم الله الرحمن الرحيم

كيفيه توزيع الأعباء المالية بين أعضاء  اتحاد الشاغلين

 يتكون إتحاد الشاغلين من شاغلي العقارات المبنيه التى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو من المجمعات السكنية "سواء كانت سكنيه أو غير سكنيه وكذلك يجوز تكوينه بضم أكثر من عقار أو مجموعه عقارات .

 وتتولى الجمعية العمومية للإتحاد تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية الأخرى ويكون ذلك بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين ومن يتخلف عن السداد لا يكون له صوت فيما يخص الإتحاد من قرارات ,,وتكون قرارات الجمعية العمومية للإتحاد ملزمه لكافه الأعضاء

 ويكون للإتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها وتحسب مرتبه الامتياز من يوم قيده
   ويتحمل شاغل الوحدة - عضو الإتحاد- لنفقات وإجراء الترميمات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفر زه التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد الشاغلين أو بالمبنى وأجازت المادة 88 لرئيس الإتحاد فى حاله امتناع شاغل الوحدة عن أجراء الترميم أن يحصل على أذن من قاضى الأمور المستعجلة بدخول الوحدة بتنفيذ الإصلاحات على نفقه الشاغل
وعلى ذلك أصبحت أعباء الترميم غير مقسمه وفقا للقانون الملغى بلى يتحمل شاغل العين " سواء كان مالك, أو مستأجر وفقا للقانون 49/"1977جميع نفقات صيانة الوحدة الخاصة به وعن كل جزء مفرز فى العقار يدخل فى إطار وحدته أما الأجزاء المشتركة كالسلم والسطح والمصعد الكهربائى وخزانات المياه وغير ذلك والتى يكون الانتفاع به لجميع الشاغلين فكيف يتم توزيع الحصص المالية رغم اختلاف مساحات الوحدات وعدم تساويها فى المساحات؟ يكون توزيع الأعباء الماليه الخاصه بها – سواء كانت مصروفات دوريه شهرية أو مصروفات متغيره كالترميم والصيانة والتدعيم- وفقا لنص المادة 157 من اللائحة التنفيذية لقانون البناء رقم 119/2008 والتى نصت على أن تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض على أن يحتسب المتر المسطح للأشغال التجاري الإداري بضعف المتر المسطح للأشغال السكنى,  مجدى عزام

ويتم حسابها على النحو التالى

أولاً :- معرفة مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض ويكون ذلك على النحو الآتى1-معرفة إجمالى مسطح الأرض بالمتر ونرمز له بالرمز ــ أ . 2-معرفة إجمالى مسطح الوحدات البنائية بالمتر مع مراعاة مضاعفة مساحة الوحدة الغير السكنية ونرمز له بالرمز ــ ب .

3- قسمة إجمالى مسطح الأرض على إجمالى مسطح الوحدات البنائية وحتماً يكون الناتج جزء عشرى أى " 0.0" ونرمز له بالرمز ــ ج.

4- يتم ضرب الناتج بالبند 3 "ج" فى إجمالى المسطح الفعلى لكل وحدة يكون الناتج هو مقابل حصة الوحدة فى الأرض .مع مراعاة مضاعفة حصة الأماكن غير السكنية .

5- يتم حساب إجمالى قيمة تكلفة المصروفات سواء الثابتة أو المتغيرة اللازمة لصيانة والترميم .

6--  ثم يتم قسمة إجمالى تكلفة المصروفات على إجمالى مسطح الأرض .

7- الناتج يتم ضربه فى حصة كل وحدة من الأرض الذى تم حسابة  بالبند 4

 يكون هو حصتها فى مقدار المصروفات سواء الثابتة أو المتغيرة.

مثال عملى

** نفرض إجمالى مسطح الأرض = 600متر .

** ,نفرض أن كامل وحدات العقار المبناه مكونة من عشر وحدات سكنية مساحة كل وحدة 120متر و خمس وحدات مساحة كل وحدة خمسون متر وخمس وحدات تجارية مساحة كل وحدة "30" متر ومن ثم يكون الحساب على النحو التالى:

 1- جملة مسطح مبانى الوحدات السكنى 10 وحدات × 120 متر = 1200 متر  + 5وحدات × 50متر = 250 متر يكون المجموع السكنى =1450متر

2- جملة مسطح مبانى الوحدات غير السكنية يكون عدد 5 وحدات × 30 متر ×2 (حيث يتم مضاعفتها وفقا لنص المادة 157 من اللائحة) = 300 متر

3- ليكون مجموع إجمالى مساحة المبانى سكنى وغير سكنى بالعقار = 1450+300 =1750 متر

4-   قسمة مسطح الأرض " 600متر " على مسطح الوحدات البنائية 1750متر" 600 ÷ 1750= 0.3428
***  ومن ثم تكون حصة الوحدة السكنية الواحدة ذات مساحة 120م  من الأرض = 120 متر × 0.3428 = 41.14 متر بينما مساحة الوحدة ذات مساحة الـ50متر تكون حصتها فى الأرض 0.3428×50متر =17.14متر  .

*** وحصة الوحدة غير السكنية فى الأرض  30×0.3428×2=20.56مترحيث يتم مضاعفتها وفقا لنص المادة 157 من اللائحة التنفيذية للقانون

ومن ثم يكون توزيع الحصة المالية والمساهمة على النحو الآتى :-

للأجراء المشتركة والمشاع :-

1- يتم حساب إجمالى قيمة تكلفة المصروفات سواء الثابتة أو المتغيرة اللازمة لصيانة والترميم ونفرض أنه 10000جنيه

2-يتم قسمة إجمالى التكلفة على إجمالى مسطح الأرض .
10000حنيه  ÷ 600متر= 16.666

3- ومن ثم تكون حصة الوحدة السكنية البالغ مساحتها 120 متر فعليا فى قيمة تكلفة المصروفات=   16.66جنيه ×41.14 متر" نسبة حصتها فى الأرض =685.666 جنيه من اجمالى التكلفة,,

 -  بينما تكون حصة الوحدة السكنية البالغ مساحتها فعليا  50متر فى قيمة تكلفة المصروفات16.66×17.14متر=285.666 جنيه

 - بينما تكون حصة الوحدة غير السكنية فى قيمة تكلفة المصروفات =

   16.66جنيه × 20.56متر = 342.529 جنيه.

اللهم انفعنا بما علمتنا وعلمنا ما ينفعنا

واجعل كل عملنا خالصا لوجهك الكريم

مجدى أحمد عزام
المحامى بالاستئناف العالى ومجلس الدولة
دراسات عليا فى القانون