ما هو ميعاد استحقاق الأجرة فى قوانين إيجار الأماكن
والتى بعدها يحق للمؤجر طلب الإخلاء
فى حالة امتناع المستأجر عن السداد؟؟
تنص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977
يجـب ان يتـم الوفاء بالاجرة المحددة وما فى حكمها كاملة الى المؤجر لأحكام هذا الباب فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بإيصال مثبته فيه قيمة الأجرة فأذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها فالمستأجر قبل مضى خمسة عشر يوما من تاريخ الاستحقاق أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول بتسلمها خلال أسبوع ....))
وعليه الأصل وفقا للقواعد العامة أن يكون ميعاد وفاء المستأجر بالأجرة هو:-
1- فى المواعيد المبينة بعقد الإيجار المتفق عليها بالعقد.
2- فإذا خلا الاتفاق من تحديد ميعاد الوفاء أتبع العرف في تعيين موعد هذا الوفاء.
3- فإذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة ولم يوجد عرف تدفع الأجرة مؤخرا لا مقدما لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين
إلا أن الأمر يختلف فى قوانين ايجار الأماكن
حيث أن النص في المادة 27 في فقرتها الأولى من قانون إيجار الأماكن 49 سنة 1977 – ( وهو قانون استثنائى)- جعلت العبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هو أصلا باتفاق الطرفين بالعقد فإن لم يبينا فيه تاريخ استحقاقها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر الذي تستحق عنه ولم يجعلها في نهايته ومن ثم يجب الوقوف على الميعاد المذكور بعقد الايجار- فلو كان ميعاد الوفاء فى أول يوم من الشهر فيعد المستأجر متأخرا بمجرد حلول اليوم الثانى ،، واذا كان الوفاء بالأجرة نهاية الشهر تعين الالتزام بانتظار نهاية الشهر ،، واذا كان الوفاء بالأجرة كل "6" ستة أشهر تعين الالتزام بذلك الميعاد المتفق عليه ولا يجوز اقامة دعوى الاخلاء قبل حلول هذا الموعد المتفق عليه.
أما اذا خلا العقد من الاتفاق تعين الوفاء بالاجرة فى الاسبوع الاول من الشهر عملا بالمادة 27 .
وهو ما قضت به محكمة النقض:-
----------------
المقرر أنه بموجب الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المبينة بعقد الإيجار فإذا خلا الاتفاق من تحديد ميعاد الوفاء أتبع العرف في تعيين موعد هذا الوفاء فإذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة ولم يوجد عرف تدفع الأجرة مؤخرا لا مقدما لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين وإذ كان النص في المادة 27 من قانون إيجار الأماكن 49 سنة 1977 في فقرتها الأولى - وما يقابله في القانون 52 سنة 1969 والقانون 121 سنة 1947 بعد تعديله بالقانون 24 سنة 1965 - على أن العبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي أصلا باتفاق الطرفين بالعقد فإن لم يبينا فيه تاريخ استحقاقها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر الذي تستحق عنه ولم يجعلها في نهايته ولم يضع اعتبارا للعرف فبات هذا هو زمن الوفاء الذي يتعين على الطرفين احترامه ،
أما ما جاء بباقي فقرات المادة 27 سالفة البيان ...... فلا يعدو أن يكون تنظيما لسبيل يسلكه المستأجر بعد استحقاق الأجرة إذا شاء أن يسعى للوفاء بها. ولا يشير هذا النص إلى ما ينبئ عن رغبة المشرع في تعديل زمان استحقاق الأجرة وإنما أراد وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون 24 سنة 1965 سالف البيان أن ييسر على المستأجر سبل الوفاء بالأجرة التي استحقت عليه بالفعل طبقا لنص الفقرة الأولى عند امتناع المؤجر عن استلامها بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء ليتفادى تراكم دين الأجرة عليه وليس مهلة له ولا ميعادا جديدا لاستحقاق الأجرة وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى أن الدعوى تكون مقبولة متى رفعت بمجرد فوات ميعاد سداد الأجرة المنصوص عليه في عقد الإيجار سند التداعي فإن النعي يكون على غير أساس.
طعن رقم 2747 لسنة 68 ق جلسة 10/4/2000
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام
المحامى بالنقض