ماذا يحدث في حالة تعدد الملاك؟
اذا تعدد الملاك للعقار الواحد فأنه يسري عليهم نص المادة سالفة الذكر فبفرض ان العقار يملكه ثلاثة افراد وان الفرد الاول له نصف العقار والفرد الثاني له ثلاثة أثمان العقار والفرد الثالث له ثمن العقار فانه يخص كل فرد من الثلاثة من النسبة المخصصه للتأجير لأغراض السكن مقدار الثلثاي أي ثلثاي النصف وثلثاي الثلاثة اثمان وثلثاي الثمن 0 الا ان الماده سالفة الذكر قد وضعت استثناء في هذا الصدد فقد أجازت للمالك الذي لا يعادل ثلث ما يملكه في العقار وحده واحده له أن يؤجر وحده واحده مفروشه أو يبيعها تمليك وعليه فيجوز للمالك في المباني الخاضعه في تقديرأجرتها للمادة الاولي من هذا القانون أن يؤجر هذه الوحده لغير اغراض السكن بعيدا عن التحديد القانوني للأجره راجع المستشار محمد عزمي البكري في موسوعه الفقه والقضاء والتشريع ط89 ص306
ما هو الحال فيما لو تصرف المالك في وحدات العقار كله او بعضه بعد تأجير النسبة المقررة طبقا للماده 13 من هذا القانون ؟
نصت الفقرة الخامسه من المادة سالفة الالماع الي أنها أجازت للمالك بعد تأجير نسبة الثلثين في العقار التصرف في هذه النسبة كلها او بعضها للغير والمقرر طبقا للمادة 30 من ق 49 لسنة 77 ان عقود الايجار التي ابرمها المالك الاصلي تسري في حق المالك الجديد ولو لم يكن لسند الايجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق علي تاريخ انتقال الملكيه ومن ثم فان تصرف المالك في النسبة المذكورة يترتب عليه انتقال ملكيتها الي المتصرف اليه محملة بعقود الايجار ولكن اذا اخليت الوحدات المؤجرة كلها او بعضها بعد ذلك لسبب من الاسباب فانه يجوز للمتصرف اليه استغلالها طبقا لما يراه بتمليكها للغير او بتأجيرها مفروش دون الالتزام بتخصيصها للتأجير ( القانون 4 لسنة 96 قام بتطبيق هذا الرأي ولنا وقفه عند طرح القانون الجديد للمناقشه ) ويستفاد من نص الفقرة السادسة من المادة 13 مناط البحث انه في حالة بيع العقار كله يتعين علي المشتري الالتزام باحكام هذه الماده ومعني ذلك ان العقار قد بيع قبل تأجير نسبة الثلثين ومن ثم يجب علي المالك الجديد الالتزام بحكم المادة اما اذا بيع العقار بعد تأجير نسبة الثلثين لأغراض السكن فلا تثريب علي البائع ان باع عقاره ويتعين عل المشتري
حالة كون العقار خاليا من السكان ان يلتزم بحكم المادة سالفة الالماع اي يخصص ثلثين مجموع المساحة للسكن 0 اما في حالة بيع جزء من العقار وايا كان مقداره فان المشتري لا يلتزم باحكام هذه المادة
ما هو الجزاء المترتب علي مخالفة النسبة المخصصة للتأجير لأغراض السكن؟
نصت المادة 25 من القانون المدني علي أنه يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط او تعاقد يتم بالمخالفه لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجروفضلا عن ذلك يحكم بالغرامه المنصوص عليها وتقضي المحكمة بأبطال التصرف واعتباره كأن لم يكن وبرد الحالة الي ما يتفق واحكام القانون والزام المخالف بالتعويض ان كان له مقتضي 0 وهذه المادة تطبق فقط علي المخالفة في نسبة الثلثين ولا علاقة لها بنسبة الثلث المخصصة للمالك 0 فاذا لم يقم المالك بتأجير نسبة الثلثين لأغراض السكن عملا بالمادة 1/1 بأن قام بتأجير هذه النسبة او جزء منها لغير اغراض السكن او تأجيرها مفروشه او عرضها للتمليك كانت عقود الا يجار والتمليك المبرمه عن القدر الداخل في هذه النسبة باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام كذلك يكون الجزاء اذا لم يقم بتأجير نسبة الثلثين لأغراض السكن ويسري هذا الجزاء علي المالك الاصلي كما يسري علي المالك الجديد الذي انتقلت اليه ملكيه العقار في حالة التصرف فيه